退去費用の負担はどう決まる？原状回復ガイドラインの考え方と請求書の確かめ方

退去のあとに届く請求書は、「借りたときの状態に戻す費用」ではありません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版、平成23年8月）は、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は、毎月の賃料に含まれているという考え方です。

請求書は、特約、区分、年数、範囲と単価の順に1行ずつ確かめると迷いません。

最初に契約書を見る

ガイドラインに法的な拘束力はなく、使用を強制するものでもありません。
想定しているのは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅です。

すでに契約している人は、今の契約書が有効と考えられるため、契約内容に沿った扱いが原則になります。
条文があいまいなときに、参考にして話し合う位置づけです。

ただし、特約があれば何でも通るわけではありません。
経年変化や通常損耗の修繕を借主に負担させる特約は、通常の義務とは別の新しい義務を課すため、次の3つを満たさないと効力を争われる、とガイドラインは述べています。

• 特約の必要性があり、暴利的でないなど、客観的で合理的な理由があること
• 借主が、通常の原状回復義務を超える義務を負うと認識していること
• 借主が、その義務を負う意思表示をしていること

クリーニング特約が有効かどうかは、①借主が負担する内容と範囲が示されているか、②通常損耗分も負担させる趣旨と具体的な範囲が明記または説明されているか、③費用として妥当か、で判断されます（ガイドラインのQ16）。
裁判例には、専門業者による清掃費用2万5000円（消費税別）の特約が明確に合意されていたとして有効とされたものがある一方、「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」という文言だけでは通常損耗まで負担させる特約とは言えないとされたものもあります。

傷や汚れは4つの区分に分かれる

ガイドラインは、損耗や毀損を次の4つに区分しています。

同じような傷でも、条件で区分が変わります。
次の表は、ガイドラインの別表3（冊子の25ページ）から、条件つきの例を抜き出しました。

結露のカビは、貸主に通知もせず、拭き取るなどの手入れも怠って壁等を腐食させた場合、という条件つきです。

区分Aでも、傷みの程度によってはBまたはそれに近いと判断され、借主に原状回復義務が生じることがあります。
ただしガイドラインは、程度の差に基づく詳細な負担割合の算定までは行っていません。

住んだ年数が長いほど、負担は減る

借主に原状回復義務がある場合でも、修繕費の全額を当然に負担するわけではありません。
経年変化や通常損耗の分は賃料として支払い済みで、退去時にもう一度負担すると二重の評価になる、というのがガイドラインの説明です。

経過1年で傷つけても10年で傷つけても負担が同じでは、公平を欠くとも書かれています。

そこで、設備ごとの耐用年数に向けて、負担割合が直線（または曲線）で下がります。
耐用年数を過ぎたあとに残る価値は1円です。

壁紙（クロス）、カーペット、クッションフロア、畳床の耐用年数は6年。
入居時に新品か張替え直後だった場合の負担割合の目安は、次のとおりです。

※ガイドラインの図3と同じ直線（定額法）の計算値で、割合は「1－住んだ年数÷6」です。

入居時にすでに使われていたものは、直線の出発点が下がります。
たとえば入居時に2年使われていた壁紙に2年住んだなら、経過年数は2＋2で4年、負担割合は約33%です。

出発点は、契約当事者が確認し、あらかじめ協議して決めるのが適当とされています。
ガイドラインの入居時チェックリストには、「交換年月」を書く欄があります。

壁紙以外の主な設備は、次のとおりです。

年数で減らないものもあります。
畳表、襖紙、障子紙は消耗品に近いため、年数は考慮しません。

フローリングの部分補修、襖や障子などの建具部分、柱も同じです（全体を張り替えた場合だけは、建物の耐用年数で残存価値1円となるように負担割合を考えます）。
鍵を紛失したときは交換費用相当分、クリーニングは通常の清掃を怠った場合のみ、どちらも全額が借主の負担になります。

耐用年数を過ぎた設備でも、故意や過失で使えなくした場合は負担が必要になることがあります（ガイドラインの例は、クロスへの落書きを消す費用）。

直す範囲と単価も確かめる

請求額は、割合のほかに「どこまで直したか」でも変わります。
ガイドラインは、毀損した部分を直せる最低限の単位を基本としています。

• 壁紙：㎡単位が望ましいが、毀損した箇所を含む一面分までは借主負担としてもやむをえない（Q7）
• 畳：原則1枚単位。毀損が複数枚なら、その枚数分
• カーペット、クッションフロア：毀損が複数箇所なら居室全体
• フローリング：原則㎡単位。複数箇所なら居室全体
• 襖は1枚、柱は1本

壁紙の色合わせや模様合わせは、借主の負担とはしないとされています。
部屋全体の張替えを借主の義務にすると、貸主が原状回復以上の利益を得るためです。

たとえば請求書に「壁紙の張替え 60,000円」とあり（金額は仮の例です）、不注意でつけた傷で、入居時は張替え直後、3年住んだとします。
3年は50%なので、借主の負担の目安は60,000円×50%で30,000円です。

請求が部屋全体の壁紙で割合もかかっていなければ、範囲と割合の両方を確かめます。

単価は、使われた資材のグレードや施工方法によって物件ごとに違います（Q13）。
借主が負担するのは、経過年数と通常損耗を考慮した状態にするまでの費用で、高級品のクロスへの交換のようなグレードアップの費用は含まれません。

納得できないときの順番

1. 明細を請求する。敷金から差し引く原状回復費用について、貸主には説明義務があり、借主は費用の内容と内訳の明細を請求して説明を求められます（Q17）。
2. 請求の1行ごとに、区分・年数・範囲を当てはめる。立会いで確認のサインをしていても、単に損傷があることの確認なら、費用の負担を了承したものではないと考えられるとされています。負担を了承した場合も、特約がなければ、故意・過失によらない損傷までは負担する理由がないと主張できます（Q14）。
3. 根拠を示して、貸主か管理会社と話し合う。
4. 話し合いで解決しないときは、地方公共団体の相談窓口や消費生活センターに相談する。行政は当事者の利害を判断して従わせることはできませんが、助言やあっせん、紛争解決制度の情報提供を行っています。
5. ガイドラインによると、一般には相談・あっせんを初期に使い、決着しなければ調停、訴訟、仲裁へ進みます。60万円以下の金銭の支払いを求める訴えなら、少額訴訟が使えます。ガイドライン（再改訂版）のQ12によると、原則1回の審理で判決が言い渡され、申立手数料は訴額60万円の場合で6000円です。

退去の前にできること

トラブルの大きな原因は、入居時と退去時の物件の確認が不十分なことだ、とガイドラインは指摘しています。
入居時と退去時に貸主と借主が立ち会い、チェックリストと写真で状態を残すのが有効です。

住んでいる間の手入れも関わります。
通常の掃除を怠ったカビ、こぼしたまま放置した飲み物のシミ、放置した結露のシミは、借主の善管注意義務違反と考えられます。

設備の故障や水漏れは、貸主に通知する必要があるとされ、通知を怠って被害が出ると損害賠償を求められる可能性もあります（いずれもQ10）。

ガイドラインでは決まらないこと

原状回復の内容や方法は、最終的には契約内容や物件の使用の状況などで、個別に判断、決定されるべきものとされています。
2026年10月時点で、国土交通省のページには平成23年8月の再改訂版が最新として掲載されています。

傷の種類、原因、住んだ年数を入れて当てはめるなら、退去費用の負担チェッカーが使えます。
ガイドラインのどの例に近いか、年数で減った負担割合の目安、根拠のページ番号が出ます。

ガイドラインの文言と表だけで出す目安で、契約書の特約は反映しません。

参考

• 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（国土交通省）
• 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 再改訂版 全文PDF（国土交通省住宅局）
• 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改訂版のQ&A（国土交通省）

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